اگر می‌پرسید هزینه تعمیر و سرویس آسانسور با مالک است یا مستأجر، پاسخ به نوع هزینه بستگی دارد؛ سرویس و نگهداری جاری، تعمیر جزئی، تعمیر اساسی، تعویض موتور و تابلو فرمان، بازرسی ادواری و خسارت ناشی از استفاده نادرست الزاماً حکم یکسانی ندارند. در رابطه موجر و مستأجر، ماده ۴۸۶ قانون مدنی اصل را بر مسئولیت مالک نسبت به تعمیرات و مخارج لازم برای امکان انتفاع گذاشته، مگر اینکه قرارداد یا عرف معتبر خلاف آن باشد.
از طرف دیگر، آسانسور و محل آن در مقررات آپارتمان‌ها جزو تأسیسات و قسمت‌های مشترک ساختمان محسوب می‌شود و نحوه تقسیم هزینه مشترک میان واحدها تابع مقررات ساختمان و توافق‌های معتبر است.
بنابراین سه موضوع را باید از هم جدا کرد: هزینه به چه کاری مربوط است، سهم هر واحد چقدر است و در رابطه مالک و مستأجر نهایتاً چه کسی باید آن هزینه را تحمل کند.
هزینه آسانسور با مالک است یا مستاجر
مطالب مهم مقاله…
| سؤال | پاسخ سریع |
|---|---|
| هزینه آسانسور با مالک است یا مستأجر؟ | به نوع هزینه، قرارداد اجاره، علت خرابی و مقررات ساختمان بستگی دارد. |
| سرویس ماهانه با کیست؟ | معمولاً هزینه جاری است و در رابطه مالک و مستأجر طبق اجاره‌نامه تعیین می‌شود. |
| شارژ آسانسور با کیست؟ | اگر در شارژ ساختمان باشد، مسئولیت نهایی مالک یا مستأجر طبق قرارداد و مقررات بررسی می‌شود. |
| تعویض موتور با کیست؟ | معمولاً تعمیر اساسی محسوب می‌شود و در صورت ضرورت برای انتفاع، اصل ماده ۴۸۶ مسئولیت مالک را مطرح می‌کند. |
| تعویض تابلو فرمان چطور؟ | معمولاً هزینه اساسی است؛ علت خرابی، قرارداد و مقررات ساختمان باید بررسی شود. |
| طبقه همکف باید پول آسانسور بدهد؟ | صرف استفاده نکردن، موجب معافیت خودکار از هزینه‌های مشترک نیست. |
| واحد خالی باید هزینه آسانسور بدهد؟ | عدم استفاده از ملک به‌تنهایی موجب معافیت از هزینه‌های مشترک نمی‌شود. |
| هزینه استاندارد با سرویس فرق دارد؟ | بله؛ بازرسی، بازرسی مجدد و رفع نقص هزینه‌های متفاوتی هستند. |
| اگر آسانسور هنگام اسباب‌کشی خراب شود؟ | در صورت اثبات ارتباط خسارت با استفاده نادرست، وضعیت با فرسودگی عادی متفاوت است. |
| اگر مستأجر هزینه تعمیر اساسی را بدهد؟ | گزارش فنی، فاکتور، رسید و اطلاع‌رسانی به مالک را مستند کند و قرارداد را بررسی کند. |
| اگر مالک تعمیر اساسی را انجام ندهد؟ | خرابی را مکتوب اعلام، گزارش فنی و مدارک را نگهداری و در اختلاف جدی از مشاوره حقوقی استفاده کند. |
| هزینه بین واحدها چگونه تقسیم می‌شود؟ | طبق قانون و آیین‌نامه، نوع هزینه و ترتیب معتبر ساختمان؛ برخی هزینه‌ها متراژی و برخی اصولاً مساوی‌اند. |
بالاخره هزینه آسانسور با مالک است یا مستأجر؟
پاسخ کوتاه این است که برای همه هزینه‌های آسانسور نمی‌توان یک پرداخت‌کننده ثابت تعیین کرد. هزینه سرویس و نگهداری عادی معمولاً در دسته هزینه‌های مشترک ساختمان قرار می‌گیرد و ممکن است طبق اجاره‌نامه بر عهده مستأجر یا مالک باشد. اما تعمیرات اساسی لازم برای امکان استفاده از ملک، در اصل ماده ۴۸۶ قانون مدنی در حوزه مسئولیت مالک قرار می‌گیرد، مگر شرط خلاف یا عرف معتبر وجود داشته باشد.
از طرف دیگر، قانون تملک آپارتمان‌ها هزینه‌های مشترک را مستقل از رابطه اجاره میان مالک و مستأجر بررسی می‌کند. به همین دلیل، «ساختمان باید هزینه را بپردازد» با «مالک باید در نهایت هزینه را تحمل کند» یک سؤال نیست.
| نوع هزینه | وضعیت معمول | مسئول محتمل در رابطه مالک و مستأجر | نکته |
|---|---|---|---|
| سرویس ماهانه | هزینه جاری | طبق اجاره‌نامه | معمولاً بخشی از هزینه نگهداری است |
| بازدید و تنظیمات معمول | جاری | مالک یا مستأجر طبق قرارداد | علت هزینه مهم است |
| قطعه مصرفی کوچک | تعمیر جزئی | طبق قرارداد و علت خرابی | مصرفی بودن قطعه به‌تنهایی تعیین‌کننده نیست |
| تعمیر موتور | تعمیر اساسی یا جزئی | بسته به ماهیت خرابی | گزارش فنی لازم است |
| تعویض موتور | اساسی | اصولاً مالک/مالکان، با توجه به قرارداد | هزینه سرمایه‌ای ساختمان |
| تعویض تابلو فرمان | اساسی | اصولاً مالک/مالکان، با توجه به قرارداد | باید علت خرابی مشخص شود |
| تعویض سیم‌بکسل فرسوده | نگهداری/اساسی | طبق ماهیت کار و قرارداد | فرسودگی با خسارت متفاوت است |
| بیمه | هزینه ساختمان | طبق قرارداد و مصوبه | مسئولیت بیمه‌ای را جداگانه بررسی کنید |
| بازرسی ادواری | هزینه مشترک | ساختمان | با سرویس ماهانه یکی نیست |
| رفع نقص بازرسی | تعمیر | بسته به نوع نقص | ممکن است جزئی یا اساسی باشد |
| نجات اضطراری | خدمت موردی | طبق قرارداد و علت توقف | خسارت قابل انتساب وضعیت متفاوتی دارد |
| خسارت اسباب‌کشی | خسارت | عامل خسارت در صورت اثبات | مستندات ضروری است |
در نتیجه، برای پاسخ دقیق به هزینه تعمیر آسانسور با کیست، ابتدا باید فاکتور و گزارش فنی مشخص کند چه کاری انجام شده است.
هزینه آسانسور با مالک است یا مستاجر
تفاوت هزینه جاری و تعمیرات اساسی چیست؟
هزینه جاری هزینه‌ای است که برای بهره‌برداری معمول، سرویس و نگهداری متعارف آسانسور انجام می‌شود. سرویس دوره‌ای، بازدید، تنظیمات معمول، روغن‌کاری و برخی تعمیرات کوچک را می‌توان در این دسته قرار داد.
تعمیر اساسی معمولاً به تعمیر یا تعویض بخش مهمی از سیستم مربوط است که خرابی یا فرسودگی آن ادامه بهره‌برداری ایمن و عادی را مختل می‌کند. تعویض موتور، تابلو فرمان یا برخی تجهیزات اصلی نمونه‌هایی از هزینه‌های اساسی هستند.
البته نباید تصور کرد که هر قطعه کوچک حتماً هزینه مستأجر و هر قطعه بزرگ حتماً هزینه مالک است. علت خرابی و مفاد قرارداد نیز اهمیت دارند.
برای مثال، تعویض یک کنتاکتور معیوب می‌تواند تعمیر جزئی باشد، اما تعویض کامل تابلو فرمان به دلیل فرسودگی سیستم، ماهیت متفاوتی دارد. همچنین اگر یک قطعه در اثر ضربه یا استفاده نادرست آسیب دیده باشد، باید مسئولیت خسارت جدا از استهلاک طبیعی بررسی شود.
از نظر حقوقی، ماده ۴۸۶ قانون مدنی تعمیرات و مخارج لازم برای امکان انتفاع از عین مستأجره را اصولاً بر عهده مالک قرار می‌دهد، مگر شرط خلاف یا عرف معتبر وجود داشته باشد.
هزینه سرویس ماهانه آسانسور بر عهده کیست؟
سرویس ماهانه آسانسور معمولاً بخشی از هزینه‌های مستمر و نگهداری تأسیسات مشترک است. آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها نیز هزینه‌های مربوط به نگهداری تأسیسات و متصدی آسانسور را در چارچوب هزینه‌های مشترک مطرح کرده است.
بنابراین اگر سؤال شما این است که هزینه سرویس آسانسور مستأجر است یا مالک، باید دو سطح را از هم جدا کنید.
در سطح ساختمان، هزینه سرویس به تأسیسات مشترک مربوط است و باید طبق مقررات ساختمان بین مالکان یا استفاده‌کنندگان تقسیم شود. در سطح رابطه مالک و مستأجر، اجاره‌نامه می‌تواند مشخص کند که هزینه‌های جاری و شارژ بر عهده چه کسی است.
شارژ آسانسور با مالک است یا مستأجر؟
اگر هزینه سرویس آسانسور در شارژ ماهانه ساختمان لحاظ شده باشد، ابتدا باید دید اجاره‌نامه پرداخت هزینه‌های جاری و مشترک را بر عهده چه کسی گذاشته است.
بنابراین «شارژ آسانسور» لزوماً همان «تعمیر اساسی آسانسور» نیست. ممکن است مستأجر طبق قرارداد شارژ جاری را پرداخت کند، اما یک تعمیر اساسی برای تجهیز مشترک ساختمان موضوع متفاوتی باشد.
بهتر است در قرارداد اجاره، عبارت‌هایی مانند «هزینه‌های جاری»، «شارژ ساختمان»، «تعمیرات اساسی» و «تعویض تجهیزات اصلی» بدون ابهام مشخص شوند.
هزینه تعمیرات جزئی را چه کسی پرداخت می‌کند؟
تعمیرات جزئی آسانسور می‌تواند شامل تنظیمات محدود، تعویض برخی قطعات کوچک، رفع ایرادهای ساده در مدار کنترل یا تعمیر بخش‌هایی از درب و تجهیزات باشد.
اما جزئی بودن تعمیر، به‌تنهایی مسئول پرداخت را تعیین نمی‌کند. باید مشخص شود تعمیر برای نگهداری عادی انجام شده، ناشی از فرسودگی است یا در نتیجه استفاده نادرست ایجاد شده است.
برای نمونه، اگر یک قطعه الکتریکی در اثر عمر کاری خود خراب شده باشد، وضعیت آن با آسیب دیدن همان قطعه بر اثر دستکاری، ضربه یا شرایط غیرعادی یکسان نیست.
برای تعیین دقیق‌تر، گزارش سرویس‌کار باید حداقل شامل این موارد باشد:
- شرح ایراد؛
- قطعه معیوب؛
- اقدام انجام‌شده؛
- علت احتمالی خرابی؛
- تعمیر یا تعویض بودن کار؛
- مبلغ قطعه و اجرت.
در نتیجه، قبل از اینکه مدیر ساختمان هزینه را به‌عنوان «هزینه مستأجر» یا «هزینه مالک» اعلام کند، بهتر است ماهیت فنی تعمیر مشخص شود.
اگر آسانسور ناگهان خراب شود، هزینه با مالک است یا مستأجر؟
اگر آسانسور ناگهان متوقف شود، صرف وقوع خرابی نمی‌تواند مسئول پرداخت را مشخص کند. ابتدا باید معلوم شود چه چیزی خراب شده و چرا خراب شده است.
فرض کنید موتور، درایو یا تابلو فرمان به دلیل فرسودگی از کار افتاده است. این وضعیت با خراب شدن درب بر اثر ضربه در زمان اسباب‌کشی متفاوت است.
برای خرابی ناگهانی، این مسیر عملی مناسب‌تر است:
- توقف بهره‌برداری تا بررسی فنی؛
- دریافت گزارش از سرویس‌کار؛
- مشخص کردن قطعه و علت خرابی؛
- دریافت پیش‌فاکتور یا فاکتور؛
- بررسی اجاره‌نامه؛
- بررسی مصوبه یا رویه معتبر ساختمان؛
- تعیین سهم واحدها در صورت مشترک بودن هزینه.
اگر تعمیر برای امکان انتفاع از ملک ضروری باشد، ماده ۴۸۶ قانون مدنی مبنای مهمی برای بررسی مسئولیت مالک است؛ البته شرط قراردادی و عرف معتبر نیز باید بررسی شود.
هزینه آسانسور با مالک است یا مستاجر
هزینه تعویض موتور، تابلو فرمان و سیم‌بکسل با کیست؟
موتور، تابلو فرمان و سیم‌بکسل از اجزای اصلی آسانسور هستند، اما مسئولیت هزینه آنها فقط با نام قطعه تعیین نمی‌شود.
| تجهیز | نمونه سناریو | ماهیت معمول |
|---|---|---|
| موتور | سوختگی یا فرسودگی شدید | تعمیر/تعویض اساسی |
| تابلو فرمان | فرسودگی یا خرابی گسترده برد و مدار | تعمیر/تعویض اساسی |
| سیم‌بکسل | رسیدن به حد فرسودگی یا آسیب | نگهداری/تعمیر اساسی |
| درایو | خرابی ماژول یا بخش قدرت | تعمیر تخصصی |
| موتور درب | خرابی ناشی از استهلاک | تعمیر یا تعویض قطعه |
| انکودر | خرابی سنجش موقعیت | تعمیر تخصصی |
| قفل درب | خرابی یا عدم عملکرد ایمن | قطعه ایمنی و نیازمند بررسی تخصصی |
اگر موتور یا تابلو فرمان به دلیل فرسودگی نیاز به تعویض کامل داشته باشد، معمولاً با یک هزینه اساسی برای قسمت مشترک ساختمان روبه‌رو هستیم. اما اینکه این هزینه در نهایت بین مالک و مستأجر چگونه تعیین شود، به قرارداد اجاره و مبنای قانونی آن بستگی دارد.
آیا تعویض موتور و تابلو فرمان جزو شارژ ساختمان است؟
ممکن است هزینه آن از محل هزینه‌های مشترک ساختمان پرداخت شود، اما جزو شارژ بودن از نظر حساب ساختمان با مسئولیت نهایی مالک یا مستأجر یکی نیست.
به عبارت ساده‌تر:
مدیر ساختمان → هزینه را برای تأسیسات مشترک دریافت و پرداخت می‌کند.
مالک و مستأجر → طبق قرارداد و مقررات مشخص می‌کنند هزینه در رابطه میان خودشان بر عهده چه کسی است.
این تفکیک یکی از مهم‌ترین نکات برای جلوگیری از اختلاف است.
اگر مستأجر هزینه تعمیر اساسی را پرداخت کند چه باید کند؟
گاهی آسانسور خراب است و برای جلوگیری از توقف طولانی، مستأجر هزینه را مستقیماً پرداخت می‌کند. در چنین شرایطی بهتر است پرداخت بدون مستندات انجام نشود.
مستأجر بهتر است قبل از پرداخت، مالک را از خرابی و ضرورت تعمیر مطلع کند و گزارش فنی، فاکتور و رسید پرداخت را نگهداری کند. اگر تعمیر اساسی باشد، شرح دقیق قطعه و علت خرابی اهمیت بیشتری پیدا می‌کند.
مستأجر نباید صرفاً با این تصور که «آسانسور خراب شده و مالک باید بدهد» بدون هماهنگی اقدام کند. از طرف دیگر، مالک نیز نباید صرف پرداخت اولیه توسط مستأجر را دلیل قطعی بر مسئولیت او بداند.
اگر اختلاف ایجاد شد، قرارداد اجاره، گزارش فنی، فاکتور و مستندات پرداخت باید مبنای بررسی قرار گیرد.
آیا مالک می‌تواند هزینه تعمیر آسانسور را از مستأجر بگیرد؟
این موضوع به نوع هزینه و قرارداد بستگی دارد و پاسخ یکسانی برای تمام اجاره‌ها ندارد.
اگر قرارداد به‌طور مشخص هزینه‌ای را بر عهده مستأجر گذاشته باشد، همان شرط یکی از اسناد اصلی برای بررسی رابطه طرفین است. اگر قرارداد ساکت باشد، ماهیت هزینه اهمیت بیشتری پیدا می‌کند.
برای مثال، هزینه سرویس جاری با تعویض کامل موتور آسانسور یکسان نیست. همچنین اگر خرابی در نتیجه رفتار مستأجر ایجاد شده باشد، موضوع با فرسودگی طبیعی سیستم تفاوت خواهد داشت.
ماده ۴۸۶ قانون مدنی تعمیرات و مخارج لازم برای امکان انتفاع را اصولاً بر عهده مالک می‌داند، مگر شرط خلاف یا عرف معتبر وجود داشته باشد.
بنابراین بهتر است از عبارت‌های مطلق مانند «مالک همیشه باید بدهد» یا «مستأجر همیشه باید بدهد» استفاده نشود.
هزینه آسانسور با مالک است یا مستاجر
هزینه بیمه و استاندارد ادواری آسانسور با کیست؟
بیمه و بازرسی ادواری را باید از سرویس ماهانه آسانسور جدا کرد.
سرویس و نگهداری برای حفظ عملکرد معمول تجهیزات انجام می‌شود، در حالی که بازرسی ادواری برای ارزیابی وضعیت ایمنی و انطباق آسانسور با الزامات مربوط انجام می‌شود.
آسانسور در مقررات ساختمان جزو تأسیسات مشترک محسوب می‌شود. بنابراین هزینه‌های مرتبط با ساختمان باید در سطح مدیریت ساختمان نیز بررسی شوند.
هزینه استاندارد آسانسور دقیقاً شامل چیست؟
عبارت «هزینه استاندارد» ممکن است چند هزینه متفاوت را دربرگیرد:
| عنوان | ماهیت |
|---|---|
| بازرسی ادواری | هزینه بازرسی |
| بازرسی مجدد | هزینه بررسی پس از رفع نقص |
| رفع نقص | هزینه تعمیر یا اصلاح |
| تعویض قطعه برای رفع نقص | هزینه فنی |
| دریافت یا تمدید تأییدیه | هزینه مرتبط با فرآیند بازرسی |
بنابراین اگر آسانسور در بازرسی تأیید نشده است، نباید کل مبلغ را صرفاً «هزینه استاندارد» نامید. ابتدا باید مشخص شود مبلغ مربوط به بازرسی است یا تعمیرات موردنیاز برای رفع عدم انطباق.
واحد خالی یا طبقه همکف باید هزینه آسانسور بدهد؟
خالی بودن واحد یا استفاده نکردن از آسانسور، به‌تنهایی موجب معافیت از هزینه‌های مشترک نمی‌شود. ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها پرداخت هزینه‌های مشترک را اعم از استفاده یا عدم استفاده از ملک الزامی دانسته است.
همچنین آیین‌نامه اجرایی، دستگاه آسانسور و محل آن را در شمار تأسیسات و قسمت‌های مشترک ساختمان آورده است.
بنابراین استدلال‌هایی مانند:
«واحد من خالی است، پس پول آسانسور نمی‌دهم.»
یا:
«من طبقه همکف هستم و از آسانسور استفاده نمی‌کنم.»
به‌تنهایی برای حذف سهم از هزینه‌های مشترک کافی نیست.
البته روش محاسبه سهم موضوع جداگانه‌ای است و باید بر اساس قانون، آیین‌نامه و ترتیب معتبر ساختمان مشخص شود.
هزینه‌ها چگونه بین واحدها تقسیم می‌شود؟
قانون تملک آپارتمان‌ها برای هزینه‌های مشترک، یک قاعده کلی دارد: هزینه‌هایی که با مساحت قسمت اختصاصی ارتباط دارند، اصولاً متناسب با مساحت تقسیم می‌شوند؛ هزینه‌هایی که ارتباطی با مساحت ندارند، اصولاً مساوی تقسیم می‌شوند، مگر اینکه مالکان ترتیب دیگری مقرر کرده باشند.
آیین‌نامه اجرایی نیز هزینه‌هایی مانند متصدی آسانسور و نگهداری تأسیسات را در گروه هزینه‌های غیرمرتبط با مساحت ذکر کرده که در صورت نبود ترتیب دیگر، به‌صورت مساوی میان مالکان یا استفاده‌کنندگان تقسیم می‌شوند.
بنابراین در مورد آسانسور، نباید بدون بررسی مصوبه و مقررات ساختمان گفت تمام هزینه‌ها حتماً متری یا حتماً مساوی هستند.
یک مثال ساده
فرض کنید هزینه تعمیر آسانسور ۸۰ میلیون تومان است.
اگر ساختمان برای این نوع هزینه روش مساوی معتبر داشته باشد و ۸ واحد وجود داشته باشد، سهم پایه هر واحد ۱۰ میلیون تومان خواهد بود.
اما اگر مبنای معتبر دیگری برای تقسیم وجود داشته باشد، نتیجه می‌تواند متفاوت باشد.
بنابراین «هزینه تعمیر موتور ۸۰ میلیون تومان است» با «سهم هر واحد ۱۰ میلیون تومان است» دو ادعای جدا هستند.
هزینه قرارداد سرویس و نگهداری آسانسور با کیست؟
قرارداد سرویس و نگهداری معمولاً در سطح ساختمان با شرکت یا تکنسین سرویس منعقد می‌شود. این قرارداد باید مواردی مانند تعداد بازدیدها، خدمات دوره‌ای، نحوه اعلام خرابی، تعمیرات خارج از قرارداد و مسئولیت تأمین قطعات را مشخص کند.
اما کسی که قرارداد را با شرکت سرویس امضا می‌کند، الزاماً همان شخصی نیست که نهایتاً هزینه را طبق رابطه مالک و مستأجر تحمل می‌کند.
برای مثال، مدیر ساختمان ممکن است قرارداد سرویس را از طرف ساختمان منعقد کند و مبلغ آن را از شارژ دریافت کند. سپس مالک و مستأجر بر اساس اجاره‌نامه مشخص کنند پرداخت شارژ جاری با کدام طرف است.
به همین دلیل، بهتر است قرارداد سرویس و اجاره‌نامه را دو سند جداگانه در نظر بگیرید.
هزینه آسانسور با مالک است یا مستاجر
خسارت ناشی از استفاده نادرست را چه کسی می‌پردازد؟
اگر خرابی ناشی از استفاده نادرست باشد، وضعیت با استهلاک طبیعی تجهیزات متفاوت است.
نمونه‌های متداول:
- ضربه به درب طبقات؛
- نگه داشتن عمدی درب؛
- حمل بار بیش از ظرفیت مجاز؛
- آسیب هنگام اسباب‌کشی؛
- ورود وسایل سنگین یا حجیم بدون رعایت شرایط مجاز؛
- تخریب عمدی شستی یا تجهیزات کابین.
در این موارد، ابتدا باید رابطه میان رفتار و خسارت مشخص شود. صرف اینکه خرابی پس از استفاده یک شخص اتفاق افتاده، لزوماً برای اثبات مسئولیت کافی نیست.
گزارش تکنسین، تصاویر، دوربین ساختمان، شهادت یا سایر مستندات موجود می‌توانند در تشخیص موضوع مؤثر باشند.
اگر آسانسور هنگام اسباب‌کشی خراب شود، هزینه با کیست؟
اسباب‌کشی یکی از سناریوهایی است که اختلاف درباره هزینه آسانسور در آن زیاد رخ می‌دهد.
اگر فردی هنگام حمل وسایل به درب یا تجهیزات آسانسور آسیب وارد کند و این موضوع قابل اثبات باشد، وضعیت با خرابی ناشی از فرسودگی عادی متفاوت است.
برای جلوگیری از اختلاف، بهتر است قبل از اسباب‌کشی، ظرفیت مجاز آسانسور و محدودیت‌های استفاده از آن مشخص باشد. همچنین در صورت وقوع حادثه، مدیر ساختمان باید موضوع را ثبت و از سرویس‌کار گزارش فنی دریافت کند.
هزینه تعمیر نیز باید با فاکتور و شرح دقیق خسارت مستند شود.
هزینه نجات فرد گیرکرده در آسانسور با کیست؟
هزینه امداد یا نجات اضطراری را باید از هزینه تعمیر خرابی جدا کرد.
اگر کابین به دلیل یک نقص فنی متوقف شده باشد، هزینه مراجعه و رفع مشکل می‌تواند در چارچوب قرارداد سرویس و نگهداری یا هزینه تعمیر ساختمان بررسی شود.
اما اگر توقف در نتیجه استفاده نادرست یا حادثه‌ای قابل انتساب ایجاد شده باشد، بررسی مسئولیت می‌تواند متفاوت باشد.
در هیچ حالت، افراد غیرمتخصص نباید برای نجات، درب طبقات، قفل‌ها، تابلو فرمان یا تجهیزات ایمنی آسانسور را دستکاری کنند. عملیات نجات و تعمیر باید توسط فرد آموزش‌دیده و مجاز انجام شود.
اگر مالک یا مستأجر از پرداخت خودداری کند چه می‌شود؟
اگر اختلاف درباره هزینه ایجاد شد، ابتدا باید نوع هزینه و میزان بدهی مستند شود. فاکتور، گزارش فنی، قرارداد، صورت‌جلسه و ریز سهم هر واحد باید در دسترس باشد.
قانون تملک آپارتمان‌ها برای امتناع مالک یا استفاده‌کننده از پرداخت سهم هزینه‌های مشترک، سازوکار مطالبه از طریق اظهارنامه و در شرایط مقرر، پیگیری وصول را پیش‌بینی کرده است.
همچنین آیین‌نامه اجرایی درباره شرایطی که پرداخت هزینه مشترک طبق اجاره‌نامه بر عهده مالک یا استفاده‌کننده قرار گرفته، قواعدی را پیش‌بینی کرده است.
بهتر است مدیر ساختمان از تهدید، قطع خودسرانه خدمات یا اقدامات خارج از چارچوب قانونی خودداری کند و مسیر مقرر را طی کند. این مقاله جایگزین مشاوره حقوقی درباره یک اختلاف مشخص نیست.
اگر مالک تعمیر اساسی آسانسور را انجام ندهد، مستأجر چه کند؟
اگر تعمیر اساسی برای استفاده عادی از ملک ضروری است و مالک از رسیدگی خودداری می‌کند، بهتر است مستأجر موضوع را شفاهی رها نکند.
اقدامات عملی عبارت‌اند از:
- خرابی را به‌صورت مکتوب به مالک اطلاع دهد.
- گزارش فنی شرکت سرویس یا تکنسین را دریافت کند.
- مشخص کند تعمیر جزئی است یا اساسی.
- هزینه و پیش‌فاکتور را مستند کند.
- قرارداد اجاره را بررسی کند.
- رسیدها و مکاتبات را نگه دارد.
- در صورت ادامه اختلاف، از مشاور حقوقی درباره اقدام مناسب سؤال کند.
ماده ۴۸۶ قانون مدنی در مورد تعمیرات و مخارج لازم برای امکان انتفاع، مبنای مهمی است؛ اما قرارداد و عرف معتبر نیز باید در کنار آن بررسی شوند.
هزینه آسانسور با مالک است یا مستاجر
مدیر ساختمان چه مدارکی باید نگهداری کند؟
برای اینکه بعداً مشخص باشد هزینه تعمیر آسانسور با کیست، مدیر ساختمان باید مدارک هزینه را دقیق نگهداری کند.
حداقل مدارک پیشنهادی عبارت‌اند از:
- قرارداد سرویس و نگهداری؛
- گزارش‌های دوره‌ای سرویس؛
- گزارش خرابی؛
- فاکتور قطعات؛
- اجرت تعمیرکار؛
- پیش‌فاکتور تعمیرات اساسی؛
- صورت‌جلسه تصویب هزینه؛
- ریز سهم واحدها؛
- رسید پرداخت؛
- مدارک بازرسی و تأییدیه‌های مرتبط؛
- تصاویر خسارت در صورت حادثه؛
- مکاتبات مالک، مستأجر و مدیر.
این مستندات علاوه بر اختلافات مالی، برای فروش واحد، تغییر مدیر ساختمان و بررسی سابقه تعمیرات آسانسور نیز مفید هستند.
اگر اجاره‌نامه با عرف ساختمان تعارض داشت چه کنیم؟
اولویت بررسی با متن قرارداد، مقررات قانونی و مصوبات معتبر ساختمان است؛ نه صرفاً جمله‌ای که سال‌ها در ساختمان گفته شده است.
اگر قرارداد اجاره صراحتاً پرداخت هزینه‌ای را بر عهده مالک یا مستأجر گذاشته باشد، باید همان بند بررسی شود. اگر قرارداد ساکت باشد، ماهیت هزینه و قواعد قانونی اهمیت بیشتری پیدا می‌کنند.
از طرف دیگر، مصوبه ساختمان درباره نحوه تقسیم هزینه مشترک ممکن است تعیین کند هر واحد چه سهمی از هزینه ساختمان داشته باشد. این مصوبه با تعیین مسئولیت مالک و مستأجر در قرارداد اجاره یک موضوع نیست.
اگر میان این اسناد تعارض جدی وجود دارد، بهتر است پیش از خودداری از پرداخت یا مطالبه وجه، موضوع توسط مشاور حقوقی بررسی شود.
هزینه تعمیرات اساسی آسانسور بین واحدها چگونه تقسیم می‌شود؟
فرض کنید موتور آسانسور نیاز به تعویض دارد و مدیر ساختمان یک فاکتور کلی دریافت کرده است. در این شرایط باید دو مرحله انجام شود:
مرحله اول: تعیین هزینه ساختمان
مثلاً فاکتور شرکت برای تعویض موتور، مبلغ مشخصی است.
مرحله دوم: تعیین سهم هر واحد
این سهم طبق مقررات مربوط به هزینه‌های مشترک و ترتیب معتبر ساختمان مشخص می‌شود.
پس نباید تصور کرد چون هزینه تعویض موتور اساسی است، سهم همه واحدها حتماً برابر است یا حتماً بر اساس متراژ محاسبه می‌شود. ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها و ماده ۲۳ آیین‌نامه اجرایی، معیارهای تقسیم هزینه‌های مشترک را مشخص کرده‌اند و امکان پیش‌بینی ترتیب دیگری نیز وجود دارد.
اگر مستأجر شارژ را نپردازد، مالک مسئول است؟
در این موضوع باید میان مسئولیت پرداخت هزینه مشترک به ساختمان و رابطه مالی مالک و مستأجر تفاوت گذاشت.
آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها در ماده ۲۳ درباره حالتی که پرداخت هزینه‌های مشترک طبق اجاره‌نامه بر عهده مالک یا استفاده‌کننده قرار گرفته، مقررات خاصی دارد. از جمله، در شرایط مشخص، اگر هزینه بر عهده مالک باشد و مالک نپردازد، مستأجر می‌تواند هزینه را از محل مال‌الاجاره پرداخت کند؛ و اگر هزینه جاری مشترک بر عهده استفاده‌کننده باشد و پرداخت نکند، مدیر می‌تواند علاوه بر مراجعه به استفاده‌کننده، به مالک اصلی نیز مراجعه کند.
با توجه به حساسیت این موضوع، برای اختلاف واقعی باید متن قرارداد و وضعیت ساختمان بررسی شود و نمی‌توان از این قاعده یک پاسخ واحد برای تمام پرونده‌ها ساخت.
هزینه آسانسور در ساختمان اداری یا مختلط چگونه تقسیم می‌شود؟
ساختمان اداری، تجاری یا مختلط را نباید بدون بررسی شرایط، دقیقاً مانند ساختمان مسکونی در نظر گرفت.
تعداد کاربران، ساعات فعالیت، تعداد رفت‌وآمد، استفاده از آسانسور برای حمل بار و نوع کاربری واحدها می‌تواند بر استهلاک و هزینه نگهداری اثر بگذارد.
برای چنین ساختمان‌هایی بهتر است قرارداد و مصوبات، موارد زیر را روشن کنند:
- نوع کاربری واحدها؛
- ساعات بهره‌برداری؛
- استفاده برای حمل بار؛
- ظرفیت مجاز آسانسور؛
- هزینه سرویس دوره‌ای؛
- نحوه تقسیم هزینه تعمیر؛
- مسئولیت خسارت ناشی از استفاده نادرست؛
- نحوه پرداخت تعمیرات اساسی.
در ساختمان مختلط، نمی‌توان صرفاً با مشاهده تعداد واحدها، سهم هر واحد را تعیین کرد. سند مالکیت، قراردادها، مصوبات و مقررات مربوط باید بررسی شوند.
نمونه صورت‌جلسه و اطلاعیه تقسیم هزینه آسانسور
برای جلوگیری از اختلاف، مدیر ساختمان می‌تواند هزینه را به شکل زیر ثبت کند:
صورت‌جلسه تعمیر آسانسور
تاریخ: ……………
موضوع خرابی: ……………
طبق گزارش شرکت سرویس و نگهداری، قطعه …………… دچار …………… شده است.
اقدام لازم: تعمیر / تعویض
مبلغ فاکتور: …………… تومان
شماره فاکتور: ……………
مبنای تقسیم هزینه: ……………
سهم واحدها طبق جدول پیوست تعیین شد.
مستندات: گزارش فنی، فاکتور، صورت‌جلسه و رسید پرداخت.
امضای مدیر/هیئت‌مدیره: ……………
این صورت‌جلسه باید با مدارک واقعی ساختمان تکمیل شود و نباید برای یک هزینه مشخص، علت خرابی یا مبلغ ساختگی درج شود.
جدول تفکیک ۲۰ هزینه رایج بین مالک، مستأجر و ساختمان
جدول زیر برای تصمیم‌گیری سریع طراحی شده است. منظور از «مسئول محتمل» حکم قطعی برای تمام قراردادها نیست؛ قرارداد اجاره، علت خرابی و مقررات ساختمان باید بررسی شوند.
| ردیف | هزینه | سناریو | مسئول محتمل |
|---|---|---|---|
| ۱ | سرویس ماهانه | نگهداری دوره‌ای | طبق اجاره‌نامه |
| ۲ | بازدید معمول | کنترل عملکرد | هزینه جاری |
| ۳ | روغن‌کاری | سرویس دوره‌ای | هزینه جاری |
| ۴ | تنظیم درب | ایراد معمول | طبق قرارداد و علت |
| ۵ | تعویض قطعه کوچک | خرابی عادی | طبق ماهیت و قرارداد |
| ۶ | تعمیر موتور | خرابی قابل تعمیر | بسته به ماهیت خرابی |
| ۷ | تعویض موتور | فرسودگی اساسی | اصولاً مالک/مالکان، با توجه به قرارداد |
| ۸ | تعمیر تابلو فرمان | خرابی اساسی | مالک/ساختمان طبق مبنا |
| ۹ | تعویض تابلو فرمان | نوسازی اساسی | اصولاً مالک/مالکان، با توجه به قرارداد |
| ۱۰ | تعمیر درایو | خرابی الکترونیکی | طبق علت و قرارداد |
| ۱۱ | تعویض سیم‌بکسل فرسوده | استهلاک | ساختمان/مالک طبق مبنا |
| ۱۲ | آسیب سیم‌بکسل در حادثه | خسارت | عامل خسارت در صورت اثبات |
| ۱۳ | تعمیر موتور درب | استهلاک | طبق قرارداد |
| ۱۴ | تعویض قفل درب | خرابی ایمنی | طبق ماهیت خرابی |
| ۱۵ | تعویض انکودر | خرابی قطعه | طبق علت و قرارداد |
| ۱۶ | بازرسی ادواری | کنترل ایمنی | ساختمان |
| ۱۷ | بازرسی مجدد | رفع عدم انطباق | ساختمان/طرف مسئول تعمیر |
| ۱۸ | رفع نقص بازرسی | تعمیر فنی | بسته به نوع نقص |
| ۱۹ | امداد و نجات | توقف کابین | طبق قرارداد و علت توقف |
| ۲۰ | خسارت اسباب‌کشی | آسیب مستقیم | عامل خسارت در صورت اثبات |
سؤالات متداول هزینه آسانسور
هزینه سرویس ماهانه آسانسور با مالک است یا مستأجر؟
سرویس ماهانه معمولاً هزینه جاری نگهداری آسانسور است. اینکه این مبلغ در رابطه مالک و مستأجر توسط چه کسی پرداخت شود، به اجاره‌نامه و مقررات ساختمان بستگی دارد. بنابراین نمی‌توان گفت سرویس ماهانه در تمام ساختمان‌ها الزاماً با مالک یا الزاماً با مستأجر است.
آیا تعویض موتور آسانسور جزو شارژ ساختمان است؟
هزینه تعویض موتور می‌تواند به‌عنوان هزینه مربوط به تأسیسات مشترک ساختمان مطرح شود، اما «پرداخت از محل هزینه‌های ساختمان» با «مسئولیت نهایی مالک یا مستأجر» تفاوت دارد. سهم واحدها نیز باید طبق مقررات و ترتیب معتبر ساختمان تعیین شود.
آیا مالک می‌تواند هزینه تعمیر اساسی آسانسور را از مستأجر بگیرد؟
این موضوع به قرارداد، ماهیت تعمیر، علت خرابی و مقررات مربوط بستگی دارد. ماده ۴۸۶ قانون مدنی تعمیرات لازم برای امکان انتفاع را اصولاً بر عهده مالک قرار می‌دهد، مگر شرط خلاف یا عرف معتبر وجود داشته باشد. بنابراین برای یک مورد مشخص، متن اجاره‌نامه و مدارک تعمیر باید بررسی شوند.
آیا طبقه همکف باید هزینه آسانسور بدهد؟
صرف استفاده نکردن از آسانسور باعث معافیت خودکار از هزینه‌های مشترک نمی‌شود. قانون تملک آپارتمان‌ها پرداخت هزینه‌های مشترک را حتی در صورت عدم استفاده از ملک الزامی دانسته است. بنابراین طبقه همکف نیز اصولاً نمی‌تواند فقط با استناد به عدم استفاده، سهم خود را حذف کند.
اگر مستأجر هزینه تعمیر اساسی آسانسور را پرداخت کند چه کند؟
مستأجر بهتر است پیش از پرداخت، مالک را مطلع کند و گزارش فنی، فاکتور، رسید پرداخت و مکاتبات را نگه دارد. همچنین باید مشخص شود تعمیر واقعاً اساسی بوده و طبق قرارداد یا قانون چه کسی مسئول آن است. در صورت اختلاف، مدارک باید برای بررسی حقوقی ارائه شوند.
هزینه بازرسی ادواری و رفع نقص آسانسور یکی است؟
خیر. بازرسی ادواری هزینه بررسی وضعیت آسانسور است، اما رفع نقص ممکن است شامل تعمیر یا تعویض قطعات شود. اگر آسانسور در بازرسی نقص داشته باشد، هزینه تعمیر برای رفع آن نقص جدا از هزینه خود بازرسی قابل بررسی است و مسئول پرداخت نیز به ماهیت هزینه و قرارداد بستگی دارد.
اگر آسانسور هنگام اسباب‌کشی خراب شود چه کسی هزینه را می‌دهد؟
اگر ثابت شود خرابی مستقیماً در اثر ضربه، حمل نامناسب یا استفاده غیرمجاز ایجاد شده است، موضوع با فرسودگی عادی آسانسور متفاوت خواهد بود. برای تعیین مسئولیت، بهتر است گزارش فنی، تصاویر، فاکتور تعمیر و سایر مدارک حادثه نگهداری شوند.
جمع‌بندی؛ هزینه آسانسور با مالک است یا مستأجر؟
برای پاسخ به هزینه آسانسور با مالک است یا مستأجر نباید همه هزینه‌ها را در یک دسته قرار داد.
سرویس و نگهداری معمول معمولاً در چارچوب هزینه‌های جاری و مشترک ساختمان قرار می‌گیرد و در رابطه مالک و مستأجر باید بر اساس اجاره‌نامه و مقررات مربوط تعیین شود.
تعمیرات اساسی مانند تعویض موتور یا تابلو فرمان، اگر برای امکان انتفاع از ملک ضروری باشند، با توجه به ماده ۴۸۶ قانون مدنی اصولاً در حوزه مسئولیت مالک قرار می‌گیرند؛ مگر شرط خلاف یا عرف معتبر وجود داشته باشد.
هزینه‌های مشترک ساختمان نیز موضوع جداگانه‌ای است. آسانسور و محل آن از تأسیسات و قسمت‌های مشترک ساختمان محسوب می‌شود و نحوه تقسیم هزینه میان واحدها باید بر اساس مقررات و ترتیب معتبر ساختمان مشخص شود.
بنابراین اگر آسانسور خراب شده، بهترین کار این نیست که ابتدا بپرسیم «مالک بدهد یا مستأجر؟»؛ ابتدا باید بپرسیم:
چه چیزی خراب شده؟ علت خرابی چیست؟ هزینه دقیق چقدر است؟ ساختمان چگونه آن را تقسیم می‌کند؟ و اجاره‌نامه درباره این نوع هزینه چه می‌گوید؟
برای دریافت مشاوره فنی از داکسون یا بررسی قطعات مرتبط با آسانسور، اطلاعاتی مانند نوع آسانسور، تعداد توقف، ظرفیت، نوع موتور و تابلو فرمان، شرح خرابی و شهر پروژه را آماده کنید تا کارشناسان داکسون بتوانند بررسی دقیق‌تری انجام دهند.
